Update (kein) ETW-Kauf!

Ich glaube die Überschrift ist bereits genügend aussagend. Leider hat es nicht mit dem Kauf der angekündigten ETW als Kapitalanlage nicht geklappt. Der weitere Kandidat hat dann 10.000 EUR mehr geboten als ich und welcher Verkäufer nimmt solch ein Angebot nicht gerne wahr. Ich denke, dass der neue Käufer die Wohnung nicht als Kapitalanlage sieht, sondern selbst einziehen wollte. Sonst hätte er aus meiner Sicht die Wohnung nicht kaufen sollen.

Ich bin nicht traurig, dass der Kauf nicht geklappt hat, es kommt bestimmt bald wieder eine Chance. Ich werde dann wieder durchkalkulieren welcher Preis für mich interessant ist und ein Angebot machen.

Gerne möchte ich ein paar mehr Fakten als Beispiel noch preisgeben, damit ihr euch einen kleinen Überblick machen könnt, wie ich in diesem Fall vorgegangen bin:

Die Wohnung mit knapp 80 qm hat mir bereits vom Schnitt sehr gut gefallen, gefunden habe ich die Wohnung bei Immoscout. Ein schöner großer Balkon, separates Gäste-WC und schön groß geschnittene Zimmer, dazu ein Tiefgaragenstellplatz und ein Kellerraum mit einer Größe von ca. 9 qm sind grundsätzlich mal für 209.000 EUR in der Nähe von Stuttgart nicht schlecht. Bei der ersten Anfrage habe ich mir die Adresse geben lassen, damit ich mir vorab in Ruhe einmal die Lage und Umgebung und das Umfeld anschauen kann. Hat mich bereits überzeugt. Im Nachgang habe ich dann einen Besichtigungstermin vereinbart und mir die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung geben lassen, genauso wie die Nebenkostenabrechnungen bezüglich Rücklagen. Hier kommen auch die ersten Nachteile – in der Eigentümerversammlung wurde eine Sonderumlage für 2019 beschlossen, da die Heizung erneuert werden muss. Die Rücklagen sind nicht ausreichend bzw. erst letztes Jahr wurde das Dach des Mehrfamilienhauses mit dem Rücklagen erneuert. Diese Sonderumlage habe ich ebenfalls einkalkuliert und die kleineren Renovierungen, wie Bodenabschleifen und auch neu streichen bzw. tapezieren. Die Wohnung ist aktuell nicht vermietet, die Eigentümer hatten selbst in der Wohnung gelebt. Ich hätte mich noch um einen neuen Mieter kümmern müssen, das hat natürlich auch Vorteile. Man bestimmt selbst, wer in die Wohnung kommt und ist nachher auch selbst Schuld, wen man ausgewählt hat.

Mit einer möglichen Miete von 9,50 EUR pro qm und 50 EUR Miete für den Tiefgaragenstellplatz komme ich auch eine mögliche jährliche Kaltmiete von 9.720 EUR. Normalerweise müsste ich das ganze nun abzinsen, ich rechne aber mit einer Bruttorendite von 5%. Damit komme ich auf einen möglichen Kaufpreis von ca. 194.000 EUR. Aufgrund der Sonderumlage und der Renovierungen, mal die selbst zu tätigenden Rücklagen unberücksichtigt gelassen, komme ich dann auf mein Gebot von 190.000 EUR.

Einmal kurz zusammengefasst meine Gedanken und Ideen zu einem möglichen Kauf. Falls es euch interessiert halte ich euch über weitere Recherchen und auch mögliche Kaufabsichten gerne auf dem Laufenden.

Bitte seht das ganze nur als Beispiel wie man vorgehen kann und ich würde auch nie behaupten, dass ich dabei alles richtig mache oder nicht noch Verbesserungspotential besteht. Hilfreich bei solchen Besichtigungen ist auch immer jemand mitzunehmen, der entweder schon mehrmals so etwas gemacht hat oder einen Handwerker, der dir über mögliche Renovierungen Tipps geben kann.

2 Kommentare zu „Update (kein) ETW-Kauf!

  1. Hey,

    interessante Einsichten in deine Vorgehensweise. Danke für’s Teilen. Habe ich das richtig verstanden, dass du die ETW als reines Investment kaufen wolltest (also ab dem ersten Tag vermieten?). Klingt auf jeden Fall durchdacht. Und in den Ballungsräumen in Deutschland, egal ob Hamburg, München, Berlin, Köln, Bonn, Stuttgart, Düsseldorf oder Münster sehe ich selbst im Fall einer Abkühlung am Immobilienmarkt keine Schwierigkeiten für die Eigentümer aufziehen, wenn man seine Hausaufgaben sorgfältig gemacht hat. Bin gespannt auf deine weiteren Berichte dazu.
    Und neben einem soliden Dividendendepot eine weitere Diversifikation mit Immobilien vorzunehmen halte ich für sehr sinnvoll.

    Viele Grüße,
    DividendSolutions

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    1. Hi DividendSolutions,
      vielen Dank für deinen Kommentar und deine Ansicht. Freut mich, dass du das auch so siehst, wie ich. Ich denke, dass die Preise zwar irgendwann einmal stagnieren werden, aber von einer Blase zumindest in den Ballungsräumen sind wir weit entfernt. Aber man muss auch nicht alles kaufen 😉
      Ich habe bereits eine Immobilie zur reinen Kapitalanlage, also ab dem ersten Tag als Vermietung, und suche noch eine weitere. Bisher habe ich noch keine wirklich negativen Erfahrung gemacht, klar muss mal was erneuert werden und das kostet auch, aber dafür bildet man ja eine Rücklage und rechnet das mit in die Miete mit ein.

      Respekt für deinen starken Dividendenmonat mit fasst 680 EUR! Viel Erfolg weiterhin, lese bei dir immer wieder gerne rein, was du für Erfolge hast und auch schön zu lesen, dass man die gleichen Titel weiderfindet, die man selbst hast.

      Viele Grüße
      Chris

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