10 vermeidbare Fehler bei der Baufinanzierung!

Einer meiner ersten Blogbeiträge war Update Objektbesichtigungen zum Anfang des Jahres. Seither schaue ich weiterhin nach passenden Immobilien und ab in den vergangenen Monaten auch immer mal wieder eine Besichtigung durchgezogen. Erst vor 2 Wochen war ich kurz davor euch hier Vollzug für eine weitere Kapitalanlage melden zu können. Ich habe ein Angebot leicht unter dem Kaufpreis abgegeben, der Verkäufer hat bereits geschwankt, allerdings kam dann ein junges Ehepaar und hat den gewünschten Kaufpreis gezahlt. Sie werden auch selbst in die Wohnung ziehen, für eine Kapitalanlage aber zu teuer.

Anbei auch mal ein Beispiel, was bei einem Neubau alles beachtet werden muss:

Baukostenaufstellung Beispiel

Da ich allerdings kein Druck habe und aktuell nicht Kaufen muss, warte ich auf die nächste Gelegenheit. In der Zwischenzeit möchte ich euch 10 Punkte aufzeigen, die euch bei einer Baufinanzierung bzw. bei einem Objektkauf helfen können:

  1. Berücksichtige bei deiner Kaufentscheidung alle anfallenden Kosten. Denke auch an Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und Maklergebühren. Dadurch kannst du gut und gern auf weitere 10% des Kaufpreis kommen. Vermeide somit Löcher in deinem Finanzierungsplan. In diesem Zusammenhang passt auch der nächste Woche:
  2. Plane im Finanzierungsplan lieber etwas großzügiger oder halte noch etwas Eigenkapital als Reserve in der Hinterhand. Eine Nachfinanzierung durch z.B. versteckte Baukosten kann teuer werden. Meist zahlst du für Nachfinanzierungen auch einen deutlich höheren Zins, als für deine „Hauptfinanzierung“.
  3. Sehe zu, dass du bei einer selbst genutzten  Immobilie die Nebenkosten und im Idealfall 20% des Kaufpreises bzw. der Objektkosten aus Eigenkapital bestreitest. So erhälst du meist einen besseren Zinssatz bei der Bank, da die Bank weniger Risiko besitzt und gehst selbst ein entsprechend hohes Risiko ein, wenn du zu wenig Eigenkapital besitzt. Da du nicht reagieren kannst, wenn z.B. etwas unvorhergesehen kaputt geht.
  4. Prüfe im Voraus genau, welche Betrag von deinem Geld du für die Darlehensrate verwenden kannst und welchen Betrag du unbedingt zum Leben brauchst. Gehe hierbei nicht von Gehaltssteigerungen oder Sonderzahlungen aus, die nicht sicher sind. Diese kannst du wenn dann als Sondertilgungen nutzen, wenn sie kommen. Plane hierbei auch einen Puffer für unvorhersehbare Dinge und/oder für Urlaub ein.
  5. Achte auf eine entsprechend hohe Tilgung bei dem Darlehen. Eine niedrige Tilgung von 1% p.a. lockt zwar und suggeriert dir eine niedrige monatliche Belastung, allerdings hast du dann schnell mal eine Darlehenslaufzeit von 50 Jahre und mehr. Außerdem willst du doch auch mal in Rente und dort deine abbezahlte Immobilie genießen können oder? Schaue lieber nach einer Tilgung von ca. 3% p.a. und lasse dir eine (kostenlose) Sondertilgung einbauen, als Tipp von meiner Seite.
  6. Gerade in der aktuellen Zinslage werden kurze Zinsbindungen abgeschlossen, da man überall hört, der Zins wird noch lange niedrig bleiben. Aber niemand weiß es genau, ob es wirklich so bleibt. Aus meiner Sicht werden wir zwar das Niveau irgendwo halten, aber der Zins wird langsam wieder um 1-2% steigen und dann dort erstmal verharren. Sichert euch daher jetzt eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahre und das Zinsänderungsrisiko ist auf eurer Seite.
  7. Wie bereits erwähnt, baut von Anfang an eine Sondertilgung bei der Finanzierung ein. Bei einer guten Bank ist die Sondertilgung kostenlos und ihr könnt diese mindestens einmal im Jahr in Anspruch nehmen. Vorteil ist, ihr müsst diese nicht in Anspruch nehmen, könnt aber, wenn etwas Geld übrig ist.
  8. Banken bieten meist eine Zeit zwischen 6-12 Monaten an, in der sie keine Bereitstellungszinsen für nicht ausbezahlte Darlehensteile verlangen. Dies ist gerade bei einem Neubau wichtig, hier dauert der Bau gern mal 12 Monate oder länger. Je nachdem was man alles selbst macht. Haltet hier ggfs. mit eurer Bank Rücksprache, damit ihr hierfür nicht unnötig Zinsen bezahlt. Die meisten Bank sind hier kulant, wenn man es entsprechend begründen kann, warum sich der Bau verzögert.
  9. Sicher euch bei der Baufinanzierung die verschiedenen staatlichen Fördermöglichkeiten. Hier bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau oder auch kurz KfW genannt super Darlehensvariante mit niedrigen Zinsen und wenn ihr entsprechende Werte z.B. bei der Energieeffizienz erreicht, dann müsst ihr auch nur ein Teil des Darlehens zurückbezahlen. Zusätzlich lohnt sich ggfs. auch Riesterdarlehen beim Eigenheim.
  10. Sichert euch die besten Zinsen und/oder kombiniert dies mit dem besten Service. Vergleicht soviel ihr könnt, der wer nicht vergleicht verliert. Außerdem ist eine Baufinanzierung meist eine Entscheidung fürs Leben oder zumindest für 10-20 Jahre und sollte gut überlegt sein.

Ich hoffe meine 10 Punkte/Tipps helfen euch weiter und ihr könnt damit etwas anfangen. Als kleine Ergänzung noch, im durchschnitt ziehen Deutsche erst mit 40 Jahren ins Eigenheim. Ich hoffe, ich schlage hier den Durchschnitt, auch wenn es schwer ist etwas aktuell zum Kauf zu finden und dann auch noch, nicht als Kapitalanlage, sondern zum selbst drin wohnen. Hier hat man auch noch mehr und vor allem höhere Vorstellungen!

Wie weit seid ihr bei der Eigenheimplanung oder setzt ihr bei Immobilie eher auf Miete bzw. nur zur Kapitalanlage?

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