Kapitalanlage Nr. 3 in Aussicht

Seit längerem habe ich auf dem Schirm mir eine weitere Kapitalanlage in Form einer Immobilie zuzulegen. Allerdings muss es auch die richtige sein – es müssen die Zahlen stimmen, natürlich die Lage und das Umfeld, um es mal ganz nüchtern zu betrachten. Daher setzte ich mich nicht unter Zeitdruck, dass der Kauf schnellstmöglich stattfinden muss, sondern warte geduldig auf meine Chance. Aktuell bin ich noch auf meinem Heimatmarkt fokussiert, das kann natürlich Vor- und Nachteile haben. Persönlich fühle ich mich damit einfach wohl, damit ich kurze Wege habe und falls mal irgendetwas sein sollte, auch schnell reagieren kann. Dafür bin ich einfach noch zu unerfahren in der ganzen Branche und doch ein wenig auch sicherheitsorientiert.

Nun hat sich über ein großes Immobilienportal mal wieder die Möglichkeit aufgetan eine Wohnung in Luftlinie zu meiner Wohnlage von ca. 500 m in einem kleineren Wohnkomplex mit 6 Einheiten in der Immobilie und in der ganzen Anlage mit 21 Einheiten zu besichtigen. Die Lage befindet sich in einer kleinen Stadt im Umkreis von Stuttgart mit eigenem Bahnhof, unmittelbarer Lage von Ärzten, Fußgängerzone der Innenstadt und Einkaufsmöglichkeiten, wie Rewe, Aldi oder Lidl. Eigentlich eine perfekte Lage, ein ruhiges und sauberes Wohngebiet.

Die Wohnung besitzt ca. 83 qm inkl. Balkon und liegt im 2. Stock der Immobilie. Tiefgaragenstellplatz ist ebenfalls dabei. Der Schnitt der Wohnung mit 3,5 Zimmern gefällt mir sehr gut, nur Küche und Bad sind deutlich in die Jahre gekommen. Baujahr müsste Anfang der 1980er gewesen sein und so sehen beide auch noch aus. Entweder daher günstiger vermieten als Option oder vorher renovieren und dann auf die Miete umlegen.

Interesse habe ich direkt nach der Besichtigung beim Makler bekundet, aber nicht zu einem Preis von 259.000 Euro!

Meine Rechnung mit einem Mietpreis von 12,50 Euro pro Quadratmeter plus 50 Euro für den Tiefgaragenstellplatz, um Cashflow neutral unterwegs zu sein, würde ein Kaufpreis von ca. 235.000 Euro bedeuten. Dabei berücksichtigt ist, dass die Kaltmiete die Darlehensrate und die Rücklagen für die Wohnung deckt.

Gerechnet habe ich bei der Darlehensrate mit einer Annuität von 5% p.a. – dies beinhaltet eine Anfangstilgung von 2% p.a. und einen Zinssatz von 3% p.a. – damit sollte ich bei der aktuell leicht sinkenden Zinsen ganz gut hinkommen. Der Plan wäre 100% vom Kaufpreis zu finanzieren, die Nebenkosten, wie Makler, Notar- und Grundbuchkosten, sowie Grunderwerbsteuer aus Eigenmitteln zu begleichen. Absichern kann ich auf dieser Immobilie, einer anderen Immobilie oder auch über sogenannten Ersatz- bzw. Zusatzsicherheiten (Sparguthaben auf zum Beispiel einem Bausparvertrag). Damit streue ich das Risiko der Bank und erhalte im Zweifel einen besseren Zinssatz.

Knapp über 100 Euro monatlich werden als Rücklagen von der Hausverwaltung eingesammelt, das sollte auch noch mit abgedeckt werden. So meine Rechnung, denn ich will nicht monatlich drauf zahlen.

Das Angebot habe ich auch entsprechend abgegeben, jetzt liegt der Ball beim Makler. Selbst wenn es am Ende nicht sein soll, ich habe wieder eine neue Erfahrung mit einer Besichtigung gesammelt und man muss auch nicht auf brechen und würgen sich eine Immobilie ins Portfolio holen, wenn es nicht zu 100% passt. So meine Einstellung.

Gerne halte ich auf dem Laufenden, wie die Rückmeldung lautet und ob ich die Chance mit dem Gegenangebot nutzen konnte.

Hierzu passt auch mein aktueller Buchtipp: Von null auf Immobilien-Investor – Wie du mit der 9X1-Methode passives Einkommen generierst und finanziell frei wirst von Markus Beforth. Rutschte er vor mehr als 15 Jahren eher zufällig in dieses Geschäft, ist er heute Vollblutinvestor in Immobilien mit hunderten Objekten in seinem Portfolio. Auf dem Weg dahin aber hat er nach eigener Aussage kaum einen Fehler beim Immobilienkauf ausgelassen. Diese Fehler kann und will er dir ersparen!