Immobilie Nr. 2 – kurz vor der Entscheidung

Nach längerer Suche bin ich vor kurzem über das einschlägig bekannte Internetportal auf eine interessante Eigentumswohnung in meiner Stadt aufmerksam geworden. Hier habe ich auch meine 1. Wohnung und ich wohne selbst in dieser Stadt. Somit kenne ich die Vorteile und auch Nachteile und weiß genau, was es zu beachten gibt.

Im Moment ist meine Einstellung so, dass ich bei Problemen gerne selbst vorbeikommen möchte und kurze Wege habe, um diese auch entsprechend zu lösen.

Nun einmal zu den Eckdaten der Immobilie:

• 2,5-Zimmer ETW im 2. Obergeschoss eines 8-Parteien-Mehrfamilienhauses
• 65 qm Wohnfläche
• inklusive einem Stellplatz in ca. 100 m Entfernung
• Kein Keller und auch kein Balkon enthalten
• Wohnung wurde 2018 komplett renoviert und steht ab 01.04. zur Neuvermietung bereit -> Vorteil hierbei, der Mieter kann selbst ausgewählt werden und die Kaltmiete kann direkt auf aktuellem Niveau erfolgen
• Lage: Direkt am Marktplatz – zentral in der Innenstadt
• Baujahr des Objekt: ca. 1785 – Komplettsanierung 1996

Nach meinem Verständnis ist die Wohnung ideal für junge Paare oder auch alleinstehende Personen. Eine Mietpreis kann von ca. 10 Euro/qm plus 50 Euro für den Stellplatz bei uns in Baden-Württemberg verlangt werden.

Persönlich rechne ich mit einer Gesamtkaltmiete von 650 Euro pro Monat. Hiervon müssen noch die Kosten für die Rücklagen abgezogen werden, welche 73 Euro für die Wohnung und 15 Euro für den Stellplatz betragen. Dies bedeutet ca. 550 Euro Kaltmiete, die übrig bleiben.

Der Kaufpreis liegt bei 150.000 Euro inklusive dem Stellplatz. Hier kommen noch die Nebenkosten, wie Makler (3,5%), Grunderwerbsteuer (5%) und Notar- u. Grundbuchkosten (1,5) dazu. Somit liegt der Gesamtpreis bei 165.000 Euro.

Aus Eigenkapital finde ich immer sinnvoll die Nebenkosten abzudecken. Dies bedeutet ein Einsatz von 15.000 Euro aus meinen Ansparungen. Somit bleibt wieder der Kaufpreis als Darlehensbedarf. Ausgehend von 2% Zins und 2% Tilgung (ich gehe davon aus, dass der tatsächliche Zins noch weniger sein wird) nehme ich eine Annuität in Höhe von 4% p.a.  an. Dies ergibt eine monatliche Belastung von 500 Euro pro Monat.

50 Euro bleiben somit jeden Monat für weitere Rücklagen, direkt in der Wohnung, übrig. Die Wohnung zahlt sich somit erfolgreich von alleine ab.

Der weitere Vorteil eines vermieteten Objekts, außer dass es den Hebel Fremdkapital gibt, ist der steuerliche Vorteil. Hier haben wir das „absetzen“ der Zinsen in der Steuererklärung und zusätzlich die Abschreibung von grundsätzlich 2% auf den Kaufpreis über 50 Jahre. Hier haben wir allerdings eine Immobilie, die vor 1924 erbaut wurde, somit kann eine jährliche Abschreibung von 2,5% erfolgen.

Grundsätzlich eine interessante Immobilie, mit den kleinen Nachteilen ohne Balkon und der Stellplatz ist 100 m von der Wohnung entfernt. Die Wohnung rechnet sich und es stehen keine weiteren Renovierungen an. Ich habe versucht den Kaufpreis um ca. 10.000 Euro zu drücken, der Verkäufer oder die Maklerin, will nicht vom Kaufpreis runtergehen. Aktuell tendiere ich dazu, die Wohnung zum aktuellen Preis zu erwerben. Die letzte Überzeugung fehlt allerdings noch.

Aus diesem Grund versuche ich meine Gedanken hier nieder zu schreiben und Klarheit zu finden, ob ich den Kauf tätigen soll. Eine Immobilie ist immer eine Entscheidung für einen langen Zeitraum und sollte gut überlegt sein.

Lasst gerne eure Meinung hier, die mir in meiner Entscheidung sicherlich helfen kann! Gerne halte ich euch auf dem Laufenden, was aus der Immobilie geworden ist und ob ich den Kauf getätigt habe.

Ich möchte euch zu diesem Thema auch das Buch Das System Immobilie – 20 Immobilien-Investoren, 20 konkrete Immobilien-Strategien nahelegen. Nicht das günstigste Buch, aber absolut hilfreich, um im aktuellen Markt erfolgreich zu sein und gewisses Know-How zu sammeln. Das interessante dabei, das Buch ist geschrieben von Investoren, die selbst ein beachtliches Einkommen und Vermögen mit Immobilien aufgebaut haben.